こんにちは！西です。
本日は【大樹不動産株式会社】のご紹介です。
突然ですが、「底地（そこち）」という言葉、聞いたことありますか？
土地を持っているけど、上には借地人が建物を建てていて、自由に使えない——そんな状態の土地が“底地”と呼ばれます。
一見すると“使いづらい土地”に思える底地ですが、地代や更新料といった安定収入を生む立派な資産でもあります。
ただし！ 借地人との関係が悪化すると、トラブルや収益減の原因にも…。
今回は、葛飾区・江戸川区エリアに強い【大樹不動産株式会社】の専門知識をもとに、地主さん向けに「地代相場・更新料の決まり方」「借地人との交渉術」「底地の収益性を高める方法」まで、じっくりと解説していきます！
大樹不動産株式会社とは？
【大樹不動産株式会社】は、東京都葛飾区・江戸川区を中心に、不動産売買・賃貸・借地権・底地の取扱いに特化した地域密着の不動産会社です。
🏡 主な取扱い：
- 土地・建物の売買仲介
- 借地・底地の売却サポート
- 空き家・相続不動産の相談
- 地主向けの地代収支改善アドバイス
- 借地人との調整・交渉支援
👉 詳しくはこちら：https://taiju-fudousan.com/
「底地」とは？地主が持つ“土地の権利”
まずおさらいです。
底地とは、「土地の所有権はあるが、借地人に貸している土地」のこと。
借地人はその土地を使って建物を建てたり住んだりしていますが、土地自体は地主のものです。
地主は借地人から「地代」を受け取り、更新時には「更新料」を受け取ることができます。
地代の相場はどう決まる？
では、地主が借地人から受け取る地代はどうやって決まるのでしょうか？
📊 一般的な地代の目安
- 地価の0.5%〜1.5%／年が目安
- 都心部や人気エリアではやや高め
- 周辺の同条件借地の相場も参考になる
たとえば、100㎡の土地が2,000万円とすると、年間地代は10万〜30万円程度、月額では約8,000〜25,000円が相場です。
💡ポイント：
- 古い契約では「不当に安い地代」になっているケースも
- 30年以上変更されていない契約は要注意！
地代を見直すタイミングと交渉術
長年地代を据え置きにしてきた場合、適正水準に戻すために地代改定の交渉が必要になります。
✨交渉のコツ：
- 客観的データを用意する
- 路線価、公示地価、周辺の取引価格などを提示
- 弁護士や不動産会社の「意見書」も有効
- 貸主・借主の信頼関係を保つ
- 一方的な通知ではなく、話し合いの姿勢を大切に
- 事情や背景を丁寧に説明することで合意が得られやすい
- 専門家を介在させる
- 大樹不動産では、地主・借地人の間に立って交渉を支援
- 書面作成や再契約のアドバイスもお任せ！
更新料の相場と交渉の進め方
契約更新時には「更新料」を受け取ることができます。
法的義務はありませんが、実務上は広く行われている習慣です。
💰更新料の目安：
- 借地権価格の3%〜10%程度
- 一般的には建物の評価額や土地の資産価値から算定
更新料の請求は、契約書にその旨が明記されていることが重要です。もし記載がなければ、交渉で合意を取る必要があります。
【POINT】
大樹不動産では、契約内容を無料でチェックし、更新料が請求できるかどうかをアドバイスしてくれます。
借地人との交渉で気をつけたい3つのポイント
地主と借地人の関係は、時に長期に渡るためトラブルが発生しやすい関係ともいえます。
そこで、交渉を円滑に進めるためのポイントを3つご紹介！
✔ 1. 感情でなく「データ」で話す
- 「なんとなく高くしたい」では納得されません
- 不動産鑑定書や第三者の評価が有効
✔ 2. 書面の取り交わしを忘れずに
- 口約束は後のトラブルの元
- 地代改定・更新時には必ず書面契約を交わす
✔ 3. コミュニケーションは誠実に
- 借地人は「追い出されるかも…」と不安を感じることも
- 一方的な要求ではなく、信頼関係を築く対応が大切
底地をもっと収益化する方法は？
「地代が安すぎて儲からない」「借地のままじゃ活用できない」そんな地主さんも多いのでは？
ここで、大樹不動産が提案する“底地の収益性を高める方法”をご紹介します。
✅① 借地権とセットで売却する
- 借地人と話し合い、底地＋借地権を一括売却
- 「借地人が買い取る」ケースも多い
➡ 一括売却で高値がつきやすく、処分もスムーズ！
✅② 底地のみを売却して現金化
- 借地権付きでも、底地単体での売却は可能
- 大樹不動産では、底地購入希望者ネットワークを多数保有
➡ 手間をかけずに売却→収益化できる可能性も！
✅③ 借地権者との交渉で地代改定・一時金交渉
- 地代の増額、更新料・名義変更料の見直し
- 駐車場や商業用に一部転用提案も可能
実際の相談事例（大樹不動産）
「父から相続した土地の地代が月2,000円しか入ってこない…。どうしたらいいか分からず相談しました」
→ 大樹不動産が借地人と交渉、地代を現行相場に引き上げ、さらに契約を再構築。数ヶ月で年間収入が5倍にアップ！
「古い底地をどう活用していいか分からず売却を検討」
→ 底地と借地人双方に話を通し、一括売却を実現。希望価格での売却に成功。
よくある質問（Q&A）
Q. 地代はどのくらいの頻度で見直すべき？
→ 一般的には5年ごとに見直しが推奨されています。ただし、30年以上放置されている場合は早急な見直しが必要です。
Q. 借地人が地代交渉を拒否したら？
→ 話し合いで解決しない場合は、調停・裁判に進むケースもあります。まずは専門家にご相談ください。
Q. 底地は相続時にどう扱われる？
→ 通常の不動産と同様に、相続税評価額の対象になります。地代収入や将来的な処分方法も含めて、事前対策が重要です。
まとめ：底地は「眠れる資産」。交渉と戦略で収益化を！
底地は活用しにくいと思われがちですが、地代・更新料・売却などの戦略次第で、大きな資産に変えることができる不動産です。
【大樹不動産株式会社】では、葛飾区・江戸川区に根差し、地域事情を熟知したスタッフが、地主様にとってベストな活用方法をご提案しています。
「古くからの借地がそのままになっている…」
「収益性を見直したい…」
そんな方は、まずはお気軽にご相談を！
▶ 詳しくはこちら：https://taiju-fudousan.com/
